Mein erstes Immobilien Investment

Kurzfakten zur Ausgangssituation

• Eigentumswohnung in Leipzig – Südvorstadt
• Erworben im März 2017
• Kaufnebenkosten: 5,5% (Grunderwerbsteuer + Notar)
• Objekt bewohnt: ja, aber Mietvertrag durch Mieter gekündigt
• Rendite vorher: 4,57%
• Finanzierung: 100% + Modernisierung
• Objekt gefunden: bei eBay Kleinanzeigen von Privatanbieter

Objektsuche und Besichtigung

Ich hatte seit einer Weile einige Suchfilter in diversen Portalen für Leipzig aktiv. An einem Tag ist mir dieses Objekt aufgefallen. Eine 69m² Zweiraumwohnung in der Leipziger Südvorstadt. Das Inserat war direkt von einem Privatanbieter. Wenige Details und nur ein schlecht-wirkendes Außenbild des Gebäudes rundeten das ganze ab. Genau bei so etwas sehe ich immer Chancen, da viele die Mühe scheuen Kontakt herzustellen und Anbieter auszufragen.

Doch dies hab ich getan und habe schnell Informationen erhalten:
Der Eigentümer muss aufgrund privater Situationen die Wohnung verkaufen, das Mietverhältnis wurde vom Mieter gekündigt und er hat keine Bilder der Wohnung, da er selbst noch nie drin war. Ich habe ihm mein Interesse bekanntgegeben und schnelle, unkomplizierte Abwicklung versprochen, wenn mir das Objekt zusagt. Ein wenig später hat der Verkäufer eine Innenbesichtigung durchgeführt und Bilder dem Inserat hinzugefügt – meine Sucheinstellungen haben mich sofort benachrichtigt. Daraufhin habe ich ein schriftliches Kaufangebot in voller Kaufpreishöhe, vorbehaltlich einer Besichtigung und nicht erkennbarer Mängel abgegeben. Da ich innerhalb 10 Minuten nach Inserat-Aktualisierung der erste war, habe ich direkt eine Besichtigung ausgemacht.

Am 26.02.2017 fand die Besichtigung statt, ein weiteres Paar wurde zur Besichtigung eingeladen. Wir besichtigten nun das Objekt und fanden eine noch nicht beräumte Wohnung einer älteren Dame vor. Mir hat die Lage des Gebäudes, Zustand vom Gebäude gesamt und die Lage im Haus sehr gut gefallen. Negativ war der Punkt, dass die ältere Dame seit 1992 durchgängig in dieser Wohnung lebte und diese somit im „abgewohnten“ Zustand war. Badezimmer und teilweise Bodenbeläge waren entsprechend abgenutzt, ansonsten war der restliche Zustand (Türen, Wände) akzeptabel bzw. einfach zu renovieren.

Bildergalerie Teil 1 – vor Sanierung

Finanzierung der Immobilie

Nachdem ich mich mit dem Verkäufer auf einen Kaufpreis geeignet hatte, erhielt ich den Zuschlag, da auch eine gewisse Sympathie und Vertrauen vorhanden war. Ab dann begann sofort das Zusammensuchen aller Dokumente für die Finanzierung. Durch mehrere Eigentümerwechsel seit 1992 war der Grundriss verschwunden. Ich habe die Wohnung selbst mit einem Laser ausgemessen und einen neuen Grundriss erstellt. Dies ist ein bisschen Aufwand, allerdings lohnt es sich, da man direkt die vorgegeben Quadratmeter-Angaben prüfen kann.

Da es mein erstes Immobilien Investment war, ging die Suche nach einem Finanzierer los. Ich entschied mich, einen bekannten Online-Finanzierer (300 Banken im Vergleich) und einen befreundeten Finanzierungsvermittler mit meinem Vorhaben zu beauftragen. Meine Anforderung war die Finanzierung des Kaufpreises zu 100% und Finanzierung einer geplanten Renovierung in Höhe von 11.000€ (Badezimmer etc.). Meine Vermutung war, dass der Online-Finanzierer günstiger sein muss, doch dann kamen folgende Angebote:

• Online-Finanzierer: 2,13% Soll-Zinssatz
• befreundeter Finanzierungsvermittler: 1,89% Soll-Zinssatz

Es ist natürlich keine Frage, wer nun den Zuschlag erhielt! Schlussendlich wurde alles schnell eingefädelt und eine regionale Bank hat mir eine schnelle Abwicklung ermöglicht.

Kauf und Beurkundung, Kaufpreiszahlung

Das Objekt ist in Leipzig, der Verkäufer lebt in Nähe Cottbus und ich in Bayern. Es wurde also durch mich ein Notar in Bayern beauftragt und die Nachbeurkundung konnte der Verkäufer beim Notar seiner Wahl durchführen. Man sollte aufpassen, dass zwischen der Unterzeichnung einer Finanzierung und dem Beurkundungstermin maximal 14 Tage liegen. Weiteres dazu folgt in einem extra Beitrag!

Von dem Tag der Besichtigung bis zur Beurkundung durch den Notar sind genau 1 Monat vergangen. Mein erstes Immobilien Investment war gesichert! Für den Anfang bin ich damit zufrieden, versuche es aber künftig noch schneller durchzuführen. Bei einer schnellen Abwicklung kann einem keiner dazwischen grätschen!

Ein Problem stellte nur noch das Grundbuchamt dar. Der geplante Übergang von Nutzen und Lasten war für den 01.05.2017 datiert. Von der Beurkundung bis zu diesem Termin vergingen 5 Wochen. Leider schaffte es das Grundbuchamt nicht, die Auflassungsvormerkung in diesem Zeitraum zu bearbeiten! Dadurch konnte der Kaufpreis nicht ausgezahlt und die Übergabe nicht stattfinden. Theoretisch. Glücklicherweise war der Verkäufer kooperativ und wir haben die Übergabe entsprechend abgewickelt. Es konnten also zumindest die Abrissarbeiten im Badezimmer und das Entfernen alter Bodenbeläge begonnen werden. Da es eine Grauzone ist, wurde aber der Einsatz vom Fliesenleger und Sanitärarbeiten nach hinten verschoben.

Im Teil 2 meines ersten Immobilien Investment erfährst du dann, wie die Renovierung und Sanierung ablief, bis zur Neuvermietung der Wohnung. (Beitrag folgt)

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